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“沪九条”打响楼市新政后第一枪

时间:2024年05月28日 09:19:13  来源:未知  

  5月27日晚间,上海“沪九条”横空出世,成为一线城市楼市新政“先行者”。

  17日一揽子房地产新政出台后,已有不少二线及三四线城市跟进落地,但一线城市仅在公积金住房贷款方面跟进,商业贷款政策会否进一步松动备受关注。从上海新政来看,在进一步优化住房限购政策、支持多子女家庭合理住房需求等维度的同时,对住房信贷政策的优化力度超出市场预期,包括调降首付比例10~15个百分点、下调房贷利率下限60~70BP,调整后首套房贷利率最低由4.1%降至3.5%。

  此前不少受访人士表示,一线城市楼市政策是否会进一步松绑、以何种幅度松绑主要还是取决于市场表现,态度谨慎的考虑因素可能包括存量与增量落差等。此次上海突破前期的“渐进式”放松节奏,切实刺激购房需求的同时,也让市场对一线城市政策调整的预期大幅升温。

  上海先动了

  27日晚间,上海发布《关于优化本市房地产市场平稳健康发展政策措施的通知》,提出调整优化住房限购政策、优化住房信贷政策、支持多子女家庭合理住房需求、支持“以旧换新”以及优化土地和住房供应等九条政策措施。

  具体来看,在优化住房限购政策方面,主要包括七个方面:一是非本市户籍购房社保年限由5年调整为3年;二是非本市户籍单身人士可购买外环内二手房;三是人才购房由3年改为2年,范围由产业片区扩大为行政区;四是取消离婚三年合并计算限购套数的政策;五是取消赠与5年内计入赠与人住房套数的政策;六是支持企业购买小户型二手房;七是多子女家庭可额外增加一套购买名额。

  在优化信贷政策方面,新政主要通过降低商贷利率、降低首付比例以及提高公积金贷款门槛等为购房者减负:一是商贷首付首套从30%降为20%,二套首付由50%将为35%,重点六区为30%;二是商贷利率首套由4.1%降为3.5%,二套从4.5%降为3.9%,重点六区为3.7%;三是公积金贷款额度由首套120万元调整为160万元(多子女家庭再上浮20%),二套贷款额度由100万元调整为130万元。

  由此来看,此次调整后,上海作为一线城市的商贷首付执行比例已经与全国水平贴近。而房贷利率方面,首套房下调幅度高达60BP,即由LPR(贷款市场报价利率)-10BP调整为LPR-45BP,加上今年LPR降息25BP,二套房贷利率下调幅度也在60~70BP。公积金贷款方面,除了此次额度提升,此前上海已经跟进“5·17新政”将公积金贷款利率下调。

  中指研究院上海高级分析师陈炬兰对第一财经表示,与此前的“渐进式”放松政策不同,本次上海政策调整针对性更强、力度更大、涉及范围更广,通过降成本、降门槛、调整供应及刺激需求等方式,对信贷、限购、土地供给等方面进行调整。

  数据显示,2024年1~4月,上海商品住宅(不含保障房)成交面积为193.92万m²,同比降幅仍较大,4月以来上海市场热度下降,本次政策出台将一定程度上刺激购房需求,有利于更好引导市场预期,增强市场信心,促进上海房地产市场平稳健康发展。

  一线城市调整预期升温

  作为重要的楼市风向标,北上广深的政策调整具有更强的信号意义。尤其在“5·17新政”后,市场对一线城市房贷利率加点、首付比例调整的预期和讨论增加。近期广东市场利率定价自律机制按照因城施策原则,对部分城市的差别化住房信贷政策作出调整,但调整范围是除广州、深圳外的19个城市。

  此次上海先行,给市场带来更高预期。从房贷政策来看,尽管房贷利率整体已经处于历史低位,但相比之下,一线城市的商贷利率仍高出全国水平,这一差距随着近期新一轮政策落地将变得更加悬殊。据了解,截至今年4月末,全国343个城市中已经有67个取消了首套房贷利率下限。而据华泰证券的数据,目前仅一线城市首套房贷利率高于3.75%,仅8城二套房贷利率高于4.15%。

  从“5·17新政”内容来看,主要从首付比例、全国层面利率政策下限、公积金贷款利率三方面为购房者减负。中指研究院市场研究总监陈文静此前表示,上述几条政策一线城市同样存在下调空间和预期,以进一步降低购房者置业门槛。不过,也有机构人士对记者表示,一线城市未来走向仍取决于市场表现和情绪,考虑到存量与增量差异等因素,整体可能还是维持偏谨慎态度。具体到数据层面,关键是看前期政策助推的小高峰会否持续。

  以北京为例,今年以来,北京在政策方面进行多维度小幅松绑,涉及通州区限购、离婚限购、五环外限购等。多位中介人士表示,今年以来的交易回暖节奏与政策出台密切相关。

  第一财经记者近日在北京市场走访过程中了解到,近一个月以来,北京楼市已经有了明显回暖迹象,最近一周最为明显,有中介介绍时提到了“月成交量环比翻倍”“上周末成交量久违达到2000套左右”等情况。另据部分中介人士介绍,相比去年三季度末、四季度初,部分区域的房价已经平均跌了20%左右,尤其学区房降幅最为明显,但今年一季度开始下行趋势有所缓解,买方议价空间收窄。

  但也有北京中介人士对记者表示,当前市场成交呈现两个极端,以刚刚迎来政策松绑的通州区为例,成交的客户群体一方面是预算在300万元以下的年轻刚需群体,另一方面是预算在500万元以上的改善型群体,中间群体的成交很少。有90后刚需购房者对记者提及,首付比例是其主要担忧;另有居民表示,不论从买还是卖的角度,房价是否到位才是其最关心的因素。

  在此背景下,有市场人士分析,上海新政内容丰富且安居导向明显,提振市场信心和需求的效果可期。国家统计局数据显示,截至4月,北上广深四大一线城市中,仅上海新建商品住宅价格维持在同比和环比正增长,其余三大城市降幅有扩大趋势。二手房方面,四大一线城市房价同、环比仍处于负增长,且除深圳外降幅仍在走阔趋势中。更多股票学习知识关注炒股巴士!

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