股票学习网站-房产股为什么大涨？

最近股市不错，尤其是房地产以及金融股大涨，颇为惊艳。其实，逻辑并不难懂，在6月份我的文章《外资连续18个月增持中国债券，人民币资产真香！股票学习网站-人民币资产还有啥？》中已经说得很清楚。但是，不专业的媒体又开始一派胡言了，说什么找到了房产股大涨的逻辑——上半年房产头部公司房子卖得不错，“千亿俱乐部”云云。

其实，2015年以来，每一年头部房产商的销量都是两位数大幅增长，每一年“千亿俱乐部”都在扩容！为何那时房产股不仅不涨，还连连下跌呢？显然，很多媒体以及投资者都不明白为何房产股突然大涨？

下面，讲两个真实的故事。看懂这两个故事你足以成为半个房地产专家。

股票学习网站-房产股为什么大涨？

2014年，万科的股价跌到5元左右。这个价格是从2009年高点（6000点之后股灾反弹）一路跌下来的，十分惨烈。“5元”是什么 概念呢？仅相当于当时万科A大约每股净资产的水平。

你要知道这是万科啊，中国最优秀的房地产公司，股票跌到每股净资产水平，想不到！

这5年，有两件大事发生在这只股票上：一个是“史上最严厉”的房地产调控，从2010年一直持续到2014年；另一个是公司的业绩，5年中连续保持两位数高增长，无论市场规模、净利润都很靓丽。

奇怪了？好公司的股价为什么这么便宜呢？

作为一名资深房地产记者，当时我也请教了很多机构。有一次集体调研，更是和一群房地产分析师吃饭、聊天，结果——谁也说不出来为什么万科的股价可以是“5元”。

是的，有时候我们找不到原因，只能笼统的说什么“调控了，市场不看好房地产业”。这种情况和现在房地产股的状况如此相似。

但是，就在2014年没有人能理解万科为什么跌到5元的时候，有个大佬清醒地意识到——万科A这个好企业的股票好便宜。这个人就是当时东方证券资管负责人陈光明，他旗下的基金大举买入万科A，后来东方证券资管发行的产品成为业内神话，为投资者带来了丰厚的超额回报！万科此后的事儿大家都应该清楚，引来险资抢筹、爆发股权大战……而万科股价一直在20元以上。

这个故事说明什么呢？股票学习网站-说明市场看不懂房地产调控，或者说他们不懂——房地产调控对头部地产公司来说其实是一种利好。这个道理就叫“剩者为王”，越是外部环境严苛，越是淘汰弱者，而留下大而强的头部公司。因此很多人错过了“万科股价只有5元”的那个经典时刻！这就是昨天的故事，也可以说是昨天的教训。

那么，也许有人会问，“刘老师，您倒是看得清楚的，您当年错过万科了吗？”

“哦，一阵痛心啊……也错过了，2014年牛市7月份启动之前（也即万科5元的时候），我全仓资金被关在一只重组股上，一直停牌到12月份，结果后来只三个涨停就结束了，害得我跑输大盘。”

没办法，有时候投资是需要一点运气的，但仅仅是“一点”而已，下次绝不会错过。

下面说说今天的故事。

今年年初，中庚基金副总经理、明星基金经理丘栋荣有一个内部的演讲，主要观点是——要留意核心资产风险。尤其是白酒、房地产板块，被他绝对的鄙视。现在半年过去了，则是绝对地打脸。

他当时指出，“从2018年年初以来我们一直说市场风险不低，其中一个最重要的逻辑和原因是经济本身的周期性。这个经济的ROE（净资产收益率）的上行周期从2015年底2016年初见底上升以来，这个周期应该是走完了一半，上行周期可能接近于尾声，ROE还在高位的板块风险比较大。”

他进一步指出，“哪些领域ROE没有下来呢？最重要的是地产和地产产业链相关的领域。ROE水平最高水平的就是建材，尤其是像水泥、房地产、食品饮料、钢铁这样一些领域，普遍都是地产和地产产业链相关的公司以及下游消费。比如说家电，食品饮料、白酒我们认为都是相关的领域，它的风险没有释放，盈利能力还属于历史性的高位，周期性的高点，这些领域我们认为风险比较大，风险完全没有释放。”

不同的人有不同的对市场的观点、判断，都很正常。可是这位网红基金经理对“房地产周期”的无知很是让人惊讶。

他全部研判的逻辑基础是经济周期和地产周期是同步的。然而，这是谬误。

房地产是特殊商品，不同于一般零售商品以及工业制造品。所以，地产周期和经济周期并不同步，地产周期更长，所以整体行业ROE下降，但地产ROE还在上升（有自身周期使然）。

当天，看到这份报告我都傻了，基金经理的钱太好赚了吧？在理财周刊的内部群里，我直接提出不同看法：“地产R0E上升，地产股价下降，不是天大好事吗？把这话转告他，他应请我吃饭。”

此外，目前中国头部地产商（约30家）占大约50%市场份额，还有很大市场空间。如果未来这些巨头企业占据大部分市场，则仅存量市场空间就可以支撑头部公司在现有规模上再成长一倍，也就是说未来7 、8年内每年有10%以上增速。就是因为很多人不理解地产周期，所以“万科5元”的情形在今年又出现了。当然不是万科A这只股票，是其他一批优质的龙头地产企业，股价普遍跌破每股净资产。

6月份我在前文所述文章中说，“我们不知道什么时候牛市会来？也不知道什么时候低估值的蓝筹会迎来价值回归？我们唯一知道的是这种价格错配的时间不会维持太久。”

“不会维持太久”话音未落，房产股就大涨起来，有点巧合，但更有必然性——因为聪明的投资者不会漠视“地产R0E位于历史高点、地产股价位于历史低点”这种现状。

送给大家一个养分，把网红基金经理都不懂的地产周期给大家普及一下。

房地产周期主要分为长周期和短周期。房地产周期运行又以美国市场最具代表性，因为美国的房地产市场有上百年不中断历史，可以观察出周期性。其长周期通常是16-22年不等，短周期一般是4-6年不等。

在探讨房地产周期之前，大家还要先了解一个基本的事实：二战之后，世界经济从战乱中恢复发展，日本、中国香港、美国等地的房地产市场开始活跃，房价持续上行，直到上世纪80年代、2003年、2008年，三地房价出现大幅回调。

这三地房价，业内以及民间经常用来和国内一线城市房价进行对比，二战之后这三地房价的上行周期超过40年。

中国内地的情况则比较特殊：直到上世纪90年代才开始出现房地产公司以及房地产交易活动；直到2003年，我国的经营性用地市场化的“招拍挂”制度才全面落实。也就是说我国的房地产市场还非常年轻。

目前中国的楼市正处于首轮长周期运行过程中，房地产消费、房地产投资都尚处于“弱冠之年”，加之中国的城市化进程还未结束，所以这个过程中房价上行具有一定的合理性。

2015年，我曾在理财周刊微信号上写文章，预言“到2020不会出现系统性的房价大跌，即超过30%的调整幅度；同时，2020年之后可能会迫近那个调整时点。”如今，2020年到了，预言成功。如果要继续展望一下后市，可以这样表述:“到2030年大概率不会出现系统性房价调整，则2030年之后可能会迫近那个调整时点。”